Komentář experta

Simon Orr, vedoucí kancelářského sektoru ve společnosti CBRE, komentuje: „Vzhledem k ochlazení poptávky po kancelářích vidíme v některých lokalitách tlak na zvyšování pobídek pro nájemce. Lokalita a cena jsou pro nájemce klíčové faktory stejně tak, jako udržitelnost, která nabírá na důležitosti. Na trhu jsou projekty se všemi potřebnými povoleními, které zahájí výstavbu v případě zajištění nájemců. Stavební aktivita by se měla v letošním roce začít zotavovat, nicméně developeři budou v době vysokých stavebních nákladů i nadále opatrní.”

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost kancelářských ploch v Praze ke konci roku 2023 činila 3,9 milionů m2. Ve čtvrtém čtvrtletí nebyla dokončena žádná kancelářská budova. Za celý rok 2023 bylo dokončeno 98 400 m2 kancelářských ploch v rámci sedmi projektů, což je meziročně nárůst o 31 %, avšak vzhledem k desetiletému průměru je to o 23 % méně.

Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více než 18 %.

Od druhé poloviny roku 2022 nebyla zahájena výstavba žádné nové kancelářské budovy. Letos pouze započala rekonstrukce 1 200 m2 kancelářských ploch s dokončením v roce 2024. V současné době je ve výstavbě 84 000 m2 kancelářských ploch s plánovaným dokončením všech projektů v roce 2024.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla
ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 velikosti 166 700 m2, což představuje skoro dvojnásobek v mezikvartálním srovnání. Oproti stejnému období předchozího roku je to 10% nárůst.

Majoritní podíl na hrubé realizované poptávce mělo obnovení stávajících smluv (tzv. renegociací), a to 60 %. Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 32 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájmy nových kanceláří ve výstavbě tvořily pouze 6 %. Zbylá 2 % tvořily podnájmy již pronajatých prostor.

Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve čtvrtém čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 4 (33 %), dále pak v Praze 5 (22 %) a v Praze 8 (15 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována technologickými společnostmi (33 %) a farmaceutickými společnostmi (17 %).

Hrubá poptávka za celý rok 2023 meziročně mírně poklesla o 3 % a dosáhla objemu 521 600 m2. Čistá realizovaná poptávka v roce 2023 dosahovala objemu 236 100 m2, což představuje meziroční pokles o 18 % a pokles o 12 % v desetiletém průměru.

Významné pronájmy

Největšími transakcemi čtvrtého čtvrtletí 2023 byly: obnovení stávajícího nájmu společnosti Avast Software v budově Enterprise Office Center (12 200 m2) v Praze 4 a dvě přejednání stávajících smluv společnosti MSD Czech Republic, jedno v budově Five (11 300 m2) v Praze 5 a druhé v budově Riverview (6 200 m2) také v Praze 5.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 11 200 m2. Celoroční absorpce pak dosáhla
127 000 m2.

Neobsazenost kanceláří ve čtvrtém čtvrtletí poklesla o 16 bazických bodů mezičtvrtletně na stávajících 7,2 %. Celková rozloha volných kanceláří na konci roku dosáhla 280 700 m2. Nejvíce volných prostor bylo v Praze 5 (53 600 m2) a v Praze 4 (52 700 m2). Naopak nejméně neobsazené plochy bylo v Praze 10 (8 400 m2) a stejně tak v Praze 2 (8 400 m2), které však patří mezi malé trhy dle celkového objemu kanceláří. V procentuálním vyjádření byla nejvyšší míra neobsazenosti v Praze 3 (18,9 %) a Praze 7 (13,7 %), nejnižší v Praze 8 (2,9 %) a Praze 4 (5,5 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné mírně vzrostlo a ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 se pohybovalo okolo 27,00 - 27,50 eur za m2 na měsíc v centru města, 17,75–18,50 eur za m2 na měsíc ve vnitřních a 15,00–16,00 eur za m2 na měsíc ve vnějších částech města.

Rostoucí ceny stavebních prací se kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.


Klasifikace kancelářských prostor

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zahrnují:

  • Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
  • Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m2
  • Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

· Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.

· Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí

· Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti

· Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova zabezpečena a spravována

· Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě

· Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce

· Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

Kategorie

Podíl na celkovém hodnocení

Technické specifikace

41 %

Smart technologie

18 %

Lokalita

9 %

Servis a zabezpečení

9 %

Věk budovy

8 %

Parkování

8 %

Subjektivní hodnocení

7 %

Příloha

Definice:

Celková výměra:

Celková výměra dokončených kancelářských ploch (obsazených či neobsazených), nově postavených od roku 1990 nebo zrekonstruovaných, třídy A B, obsazených majitelem nebo k pronájmu. Budovy s výměrou menší než 1 000 m² jsou vyloučeny.

Nová nabídka:

Nově dokončené nebo zrekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období.

Realizovaná poptávka:

Hrubá plocha reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou, prodanou nebo předprodanou uživatelům za uvedené období. Neobsahuje prostory pod nabídkou. Prostor je pronajat, pokud je podepsána smlouva. Celková realizovaná poptávka obsahuje i renegociace, prodloužení pronájmů a podpronájmy, čistá realizovaná poptávka tyto transakce vylučuje.

Míra neobsazenosti:

Podíl fyzicky i smluvně volných prostor v dokončených budovách na celkové výměře.

Nejvyšší nájemné:

Dosahované nájemné za nové budovy, vysoké technické kvality, v budovách v nejlepších lokalitách. Na trhu se ale mohou objevit i výjimečné projekty, kde je dosahováno vyšší nájemné.

Podnájem:

Prostory nabízené k pronájmu současným nájemcem, který je smluvně vázán k nájmu prostor po delší dobu, než ve skutečnosti potřebuje.

Čistá absorpce:

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. Může být jak pozitivní, tak negativní.

COPYRIGHT © Prague Research Forum 2023

Tato publikace je vlastnictvím Prague Research Fora (Členové: CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills) a nesmí být kopírována, reprodukována a dále šířena v jakékoliv podobě nebo jakýmikoliv prostředky, a to jako část nebo celek bez uvedení Prague Research Fora jako zdroje informace. Informace obsažené v publikaci byly získány ze zdrojů považovaných za důvěryhodné. Nicméně správnost informace nezaručujeme. O nepřesnostech nás informujte, abychom je mohli opravit. Prague Research Forum na sebe neváže odpovědnost za škodu nebo ztrátu způsobenou jakoukoliv neúmyslnou nepřesností v této zprávě.